Op 19 oktober 2021 vond in Wormer een eerste sessie met de klankbordgroep plaats over de herontwikkeling van Veerdijk 44. Deze vergadering vond plaats van 19:00 tot 21:30 in het gemeentehuis Wormerland, Koetserstraat 3 te Wormer. Lees hier het verslag.
Aanwezig
• 9 leden van de klankbordgroep
• Urban Fabric Development: Jan Thijs Klaassen (partner, ontwikkelaar), Lucy van Kleef (communicatie)
• Objectum: Lex van Dop (projectbegeleider)
• Studio Donna van Milligen Bielke: Donna van Milligen Bielke (architect)
• Gemeente Wormerland: Arnold Weijs (projectbegeleider), als toehoorder
Agenda
• Introductie aanwezigen en voorstelronde;
• Uitleg van de kaders en spelregels voor de klankbordgroep;
• Analyse van de locatie door de architect inclusief aandachtspunten uit de eerste bijeenkomst;
• Gezamenlijke brainstormsessie met knippen en plakken om de massa te verkennen aan de hand van een schuimmaquette;
• Samenvatten van de uitkomst van deze sessie;
• Vaststellen volgende bijeenkomsten (voorstel: 2 november en 7 december).
Verslag
De leden van de klankbordgroep stellen zichzelf voor en geven aan waar zij wonen t.o.v. de kavel. Tevens geven zij aan aanwezig te zijn op persoonlijke titel en niet een ander gremium, zoals een VvE of bewonerscommissie te vertegenwoordigen in deze bijeenkomst. Tijdens de voorstelronde uiten de leden direct hun bezorgdheden over verwachte toekomstige ontwikkelingen, zoals de verwachte bouwmassa en het volume. Een klankbordgroeplid licht toe dat er in het Java-pakhuis 16 woningen en appartementen zijn, een aantal met slaapkamers die uitkijken op de kavel. Hij is bang dat er 100 tot 150 woningen gerealiseerd gaan worden, in vergelijking heeft De Kuif maar 23 woningen. Een tweede punt dat hij aankaart los van het bouwvolume is de parkeersituatie. Hij noemt de ontwikkelingen die er in hele gebied spelen, met als voorbeeld Hollandia en Bassein. In totaal verwacht hij grofweg dat er 450 – 500 woningen bijkomen. Met een parkeernorm van 1,3 zit je al snel op 600 auto’s. En dat terwijl er nu al problemen ontstaan als er bijvoorbeeld een evenement in De Stoomhal is. Hij verwacht dat de ontsluiting van en naar Wormer, zeker als je kijkt naar de nieuwe ontwikkelingen in het gebied, problematisch wordt. In het verlengde hiervan toont een ander lid een foto gemaakt tijdens een event van De Stoomhal waarop alle parkeerplaatsen bezet zijn en de straat helemaal vol staat.
Een ander klankbordgroeplid vult de punten van zorg aan. Als direct omwonende heeft zij haar ramen aan de zijkant en verwacht ze minder licht, uitzicht en privacy te hebben, wat ook een nadelige invloed kan hebben op haar geveltuin aan de zijkant van het Javagebouw. Daarnaast noemt ze de kuilen in de bestrating en de belasting van de herontwikkeling voor de Veerdijk. Een bewoner aan het Merckenrif, het langgerekte gebouw dat geen torens heeft, geeft aan dat door deze hoogte zij sowieso al minder uitzicht heeft en is bezorgd wat er achter haar gaat gebeuren m.b.t. de ontwikkelingen in de Zaandriehoek. Ze woont hier al 15 jaar en is benieuwd hoe alles gaat worden. Jan Thijs Klaassen geeft aan dat Urban Fabric Development op de Zaandriehoek helaas geen invloed kan uitoefenen omdat daar een andere ontwikkelaar bij betrokken is.
Een lid van de klankbordgroep is ook secretaris van de huurdersvereniging van WormerWonen en tijdens deze klankbordgroepbijeenkomst pleit ze voor 30% sociale huur en realisering van middeldure huurwoningen. Daar is behoefte aan in deze regio.
Een bewoner van Bassein stelt zichzelf voor en vindt de Veerdijk een prachtige omgeving en ziet volop kansen voor ontwikkeling. Wel vindt ze dat overlast moet worden voorkomen en dat er moet worden gelet op de parkeerdruk. Er is op dit moment weinig parkeergelegenheid en als bewoners zijn ze er in haar blok achter gekomen dat er parkeerplaatsen waren beloofd maar dat er een aantal al ‘intern’ vergeven zijn, dus dat die parkeerplaatsen er niet zijn. Ze vraagt zich af of er andere oplossingen mogelijk zijn. Ze wil een bijdrage leveren aan deze prachtige plek en er wat moois van maken.
Procesgang en klankbordgroep
Na de introductie van de aanwezigen neemt projectbegeleider Lex van Dop (Objectum) het woord en geeft aan dat een participatieproces kan variëren van co-design, waarin je met de ontwikkelaar en architect gaat mee-ontwerpen, tot aan het enkel toehoorder zijn (dus op de hoogte worden gebracht van het proces). Vandaag zit deze groep bijeen om te klankborden. Dit betekent dat de plannen tegen de groep worden aangehouden en dat reageren hierop mogelijk is. De projectontwikkelaar kijkt dan welke punten ze kan meenemen en welke niet. Lex geeft aan dat we in dit proces kunnen kijken of er interesse is om op onderdelen in de toekomst te co-creëren, bijvoorbeeld als het gaat over het inrichten van een gemeenschappelijke plek in of rond het gebouw.
In drie sessies wil de ontwikkelaar komen tot een bestemmingsplan, geeft Lex van Dop aan. In deze eerste bijeenkomst wil hij het over de massa gaan hebben. In de tweede bijeenkomst komt het programma aan bod en in de laatste sessie het eindresultaat. Na de derde sessie wordt het plan gepresenteerd tijdens een bijeenkomst voor de buurt. Belangrijk om te realiseren zegt Lex, is dat deze plannen nog geen bouwplannen zijn. Het gaat om de wijziging van het bestemmingsplan.
Dan wordt er gereageerd op deze procesgang. Iemand vraagt zich af wat de status is van zo’n gezamenlijk plan. Jan Thijs antwoordt dat ieders aanwezigheid en inbreng vrijblijvend is en iedereen natuurlijk het recht tot bezwaar houdt. In deze sessies houdt Urban Fabric Development de plannen tegen de klankbordgroepleden aan en probeert zoveel mogelijk aanpassingen te doen. De ontwikkelaar zal hier op een zorgvuldige manier mee omgaan. Maar het kan ook zo zijn dat niet alles wordt ingewilligd, omdat er tegengestelde belangen zijn. Het staat iedereen vrij om tegen het in procedure te brengen bestemmingsplan later alsnog bezwaar te maken. Lex vult aan dat niemand hier verplicht hoeft te zitten en dat je je rechten als het ware niet ‘verspeelt’. “We zitten hier om een open gesprek te voeren; niemand wordt ergens aan gehouden.”
Analyse door architect
Dan is het tijd voor architect Donna van Milligen Bielke om te laten zien aan welke massa zij denkt. Zij start haar presentatie met het doornemen van de input uit de bijeenkomst. De inbreng uit de buurtbijeenkomst van 7 september heeft ze verwerkt in een eerste schets. Dan wordt meteen de vraag gesteld wie bepaalt wat lelijk is. Jan Thijs antwoord dat dat de welstandscommissie doet, die bepaalt of een project aan de eisen van welstand voldoet. Urban Fabric heeft het voornemen om het bestaande gebouw te slopen. De ontwikkelaar koopt de kavel voor herontwikkeling, om er een nieuw gebouw neer te zetten. Er wordt gereageerd met de opmerking financiële haalbaarheid. Jan Thijs bevestigt dat Urban Fabric op dit moment aan het kijken is naar de financiële haalbaarheid. Daarbij neemt de ontwikkelaar mee wat de impact van het gebouw in de omgeving is, wat het woonbeleid van de gemeente is en dat ze verplicht zijn sociale huur mee te nemen in het plan.
Dan wordt de vraag gesteld of het alleen woningbouw betreft of ook iets anders. Jan Thijs geeft aan dat het om het een haalbare business case te maken er meer volume moet zijn. En dat hij kansen voor woningen ziet. Iemand uit de groep vindt dat het gebouw dat er staat nog 40 jaar mee kan en dat het niet per se herontwikkeld hoeft te worden. “Het staat niet op instorten.” Een ander lid sluit zich bij deze opmerking aan: “Er zijn al twee ontwikkelaars in deze regio bezig en waarom is die postzegel naar Urban Fabric gegaan?” Lex reageert hierop en zegt dat er overal initiatiefnemers zijn. “Want hier wonen is fantastisch. Als ontwikkelaar kun je niet iedereen een plezier doen. Er is woningnood en dit gebied biedt kansen. Ontwikkelen doe je voor de gemeenschap.”
Dan haakt een ander klankbordgroeplid in; de architecten van de bestaande woontorens, waaronder De Kuif, hebben de woontorens precies op deze plekken gezet, ook om te voorkomen dat oud en nieuw te dicht op elkaar zou komen te staan. In aanvulling hierop zegt Lex dat de gemeente stedenbouwkundigen in dienst heeft die een gebiedsvisie waarborgen en dit soort plannen goedkeuren. Het lid wil graag dat er onderzoek wordt gedaan naar de visie van de oorspronkelijke architecten van de huidige woontorens. Jan Thijs vindt dat dat voor deze kavel niet relevant is.
Een aanwezige geeft te kennen dat ze benieuwd is hoe architect Donna van Milligen Bielke hierover denkt en dat ze graag haar plannen wil zien. Donna reageert dat ze haar ideeën verderop in de presentatie zal toelichten. Een aantal van de opmerkingen uit de bijeenkomst van 7 september kunnen niet worden meegenomen omdat het opmerkingen zijn over zaken buiten de kavel om. Een aantal zaken wel, legt Donna uit. Deze input is meegenomen in de eerste schets. “Zo is het bijzonder dat de architectuur van de pakhuizen bewaard is gebleven. Het is één grote wand met een rits aan pakhuizen, zoals je dat ook vroeger zag.”
Het idee is om vanuit stedenbouwkundig perspectief de Zaanwand te repareren, omdat er nu een gat is. De lijn wil ze oppakken maar tegelijkertijd ook afstand bewaren tot de andere bebouwing. Donna laat de schuimmaquette zien die ze gemaakt heeft voor deze presentatie. Eén schuimblok is het hele plot. Hiermee toont ze aan hoe ze is gaan schuiven en welke stappen ze heeft genomen. Het blok symboliseert de locatie en dus niet het gebouw. De architect vindt het belangrijk om de Zaanwand te continueren, zoals dat vroeger ook was. Maar met afstand tot de gebouwen.
Ze benoemt de visie van de gemeente uit het concept beeldkwaliteitsplan waarin sprake is van assen (verbindingen die langer doorlopen en uitkomen op de Zaan) en plekken (besloten gebieden, zonder het oogmerk van doorgaand verkeer). Naast het gebouw, tussen het gebouw en pakhuis Java, wil de architect een plek creëren.
De achterkant is qua architectuur dynamischer dan de voorkant. Aan de achterkant is er in de loop van de tijd steeds meer uitgebreid. Van het schuimblok haalt de architect nu delen af, zodat de achterzijde aansluit op de dynamische achterkant van de pakhuizen. Uit de buurtbijeenkomst bleek dat groen goed gewaardeerd werd. Donna wil deze kwaliteit doorzetten op het plot en het groen “er doorheen trekken”.
Daarnaast vindt ze de verspringende hoekjes aan de voorzijde van de bestaande pakhuizen mooi. Er zijn gebouwen die er loodrecht tegenaan staan en andere niet, deze gebouwen hebben telkens een hoekje. Iemand reageert positief en zegt dat het gebouw dat er nu staat dat inderdaad ook heeft.
Dan over naar de hoogte-accenten. De hoogte die Donna in de schets aanhoudt is de hoogte van de watertoren. Zij sluit vanuit de Zaan bezien rechtsachter aan bij deze hoogte. Linksvoor wordt aansluiting gevonden bij de hoogte van De Kuif. De basis sluit qua hoogte aan bij de hoogte van de pakhuizen.
Dan het onderdeel van de publieke plint. Uit de bijeenkomst bleek dat er geen interesse is voor horeca. De plek kan ook een doorgaande plek worden, zoals je die soms hebt tussen de huizen. In de groep is er wat onduidelijkheid over positie van deze plek. Het Pietersrif blijft als straat aan de westkant liggen. In de schets kan de groenstrook dan van de westkant worden doorgetrokken als het ware door het gebouw naar de oostkant richting de rustige plek. Een aantal klankbordgroepleden is bang dat hangjongeren de plek gaan gebruiken en dat ze last gaan krijgen van galmende stemmen. Lex van Dop geeft aan dat de plek nog niet gedefinieerd is. Als jullie willen kunnen we misschien besluiten om hier een vorm van co-creatie op toe te passen, zodat jullie kunnen mee-ontwerpen aan deze plek. Er zou bijvoorbeeld uit kunnen komen dat de plek overdag toegankelijk is en ’s avonds wordt afgesloten.
Een lid is bezorgd over de afstand van De Kuif tot het nieuwe gebouw. “Het gebouw komt echt te dichtbij en vormt een belemmering”, meent hij, “ook qua privacy”. Dan ontstaat er een discussie over precieze afstand tussen de panden. Lex vat de discussie samen; er zal onderzoek worden gedaan naar bezonning en wind. Er wordt gevraagd naar de hoogte, de schets is gericht op 6 lagen met op twee punten 8 verdiepingen. Dat zou dan volgens een aanwezige neerkomen op 18 en 25 meter.
Jan Thijs licht toe dat hij als ontwikkelaar zich aan de regels moet houden en dat het beter leek om de verhoging zover mogelijk naar achter te verplaatsen. Een lid van de klankbordgroep vindt dat nog steeds te dichtbij en iemand valt hem bij: het karakter valt weg als je het bekijkt vanuit deze hoek. Hij toont een foto die hij vanuit een specifiek perspectief heeft genomen. “Het gebouw wordt er dan gewoon tussen gepropt”, zegt hij.
Volgens Jan Thijs stonden vroeger ook de pakhuizen dicht op elkaar, en daarachter had je het achterland. Niet iedereen is het daar niet mee eens, “dat is de historische Zaanwand en nu is de situatie anders”. Dan wordt er geopperd of het een puzzeltje waard is om de voorkant lager te maken en de hoogte meer aan de achterkant te zoeken. Jan Thijs wil dit idee gaan onderzoeken.
Daarna wordt er gesproken over de hoogtes van de Zaandriehoek. “Die moeten bekend zijn”, geeft Lex aan, “omdat er al een bestemmingsplan ligt. Die plannen zijn te vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl.” Donna grijpt terug naar haar presentatie en wil met het gebouw aansluiten op de Zaanwand, ook door de materialisering en verrijking in details. “Dit zijn elementen uit de buurt die je ook een plek kan geven in het nieuwe ontwerp. Maar dan wel in versoberde versie, het moet geen slagroomtaart worden of een neppakhuis.” Ze laat voorbeelden zien van hofjes en hoe je een ingang tot een parkeergarage zou kunnen inrichten.
Parkeersituatie
Dan wordt de vraag gesteld hoe het parkeren wordt opgelost. Jan Thijs licht toe: “Dat is afhankelijk van de doelgroepen, zo heb je voor sociale huurwoningen of voor starters minder parkeerplaatsen nodig, maar wel weer fietsenstallingen. Een klankbordgroeplid voegt toe dat het openbaar vervoer hier niet zo goed is als in Amsterdam. Er wordt gesproken over de parkeernorm en Jan Thijs is het ermee eens: “Het zal een puzzel worden om voor voldoende parkeerplaatsen te zorgen.” Volgens een aanwezige is het maar de vraag hoe ver ondergronds je kunt gaan. “Hoe dieper hoe meer voorzieningen er nodig zijn. Hier is er veengrond, deze zakt in.” Volgens Jan Thijs hebben ze in Amsterdam ook moeilijke omstandigheden, hij heeft daar een parkeergarage in ’t IJ gebouwd, dat was niet goedkoop.
En dan zijn er nog de evenementen in De Stoomhal. Jan Thijs vraagt zich of een openbare garage een oplossing zou kunnen zijn, hij probeert zich breed te oriënteren en in oplossingen te denken. Dan wordt er gereageerd: “9 van 10 huishoudens hier hebben min. één auto. Het is geen Amsterdam, het is een dorp. In de Zaanstreek wordt er veel gebouwd maar nergens komt er zoveel volume op één plek.” Volgens Jan Thijs is dat wel het geval bij Meneba, maar volgens een klankbordgroeplid is dat plot zoveel groter. “En het gebouw hier op de Veerdijk wordt er zomaar tussen gepropt. Vroeger waren het geen woningen, maar bedrijfsruimtes.”
Lex stopt de discussie: “we gaan het er niet meer over hebben òf er iets komt maar wat er komt”. Er komt een gebouw. Iemand interrumpeert: “met dat soort volume is de impact groot. Het heeft financiële consequenties als we onze woningen willen verkopen. Ik heb het gevoel dat daar te weinig rekening mee wordt gehouden.” Dan vraagt iemand zich af of er een bovengrens aan aantal woningen is af te spreken. Lex antwoordt dat de ontwikkelaar ook goedkope woningen moet bouwen van de gemeente, maar met enkel sociale huurwoningen wordt het plan niet financieel haalbaar. “De randvoorwaarden kunnen we bespreken, het wordt een puzzel maar we willen met jullie tot een plan komen waarin jullie belangen worden meegenomen.”
Woonprogramma
Er zijn zestien woningen in Bassein, in Herinnering en Geloof komen grote appartementen. Een lid vraagt zich af waarom op de Veerdijk er dan zoveel kleine woningen komen. Jan Thijs antwoordt dat dat een beleidskeuze is die de gemeente maakt waar de ontwikkelaar mee moet dealen. “Op dit moment is er een ander college, werken er andere mensen en is er voortschrijdend inzicht dat er behoefte is aan sociale huurwoningen.”
Dan wordt voorgesteld om dezelfde afstand aan te houden zoals tussen de torens wordt aangehouden, ook omdat het aanzicht anders te rommelig wordt. Er wordt gezegd dat dit visueel niet klopt. Lex antwoordt dat als iets niet mooi is, dit subjectief is. En dat je uitzicht kwijt raken iets objectiefs is. Hij belooft naar de opmerkingen te kijken. Iemand voegt er aan toe dat sommige omwonenden zo emotioneel zijn dat ze niet eens kunnen deelnemen aan de klankbordgroep. “Wij hebben niet voor deze herontwikkeling gekozen.”
Dan wordt er geopperd of er een combinatie gemaakt kan worden van kantoren en wonen. Volgens Jan Thijs brengen kantoren te weinig op. “Als je ook sociale huurwoningen wilt maken en een ondergrondse parkeergarage dan moet er ergens gecompenseerd worden anders heb je een negatieve grondwaarde. Bij vrije sectorwoningen kun je dit sneller compenseren dan met kantoorruimte. Met kantoorruimte zou je een nog grotere massa moeten maken.”
Een aanwezige is blij dat de schets van het ‘praatplaatje’ op de website is verdwenen. Op die schets stond aan de oostkant een trap en daarmee zouden nieuwe bewoners rechtstreeks in de andere woningen kunnen kijken. “Is er al nagedacht over de ramen? De buren kunnen daar niet van slapen als er binnen wordt gekeken.” Jan Thijs snapt de bezorgdheid en reageert dat er over de raampartijen nog niet in detail is nagedacht.
De discussie gaat weer terug naar het onderwerp volume. Men meent dat er ingestoken wordt op 5 x De Kuif en vraagt zich af met hoeveel m2 vloeroppervlak er is gerekend. Donna geeft aan dat dit ruim 10.000 m2 is. Volgens een aanwezige zijn dat dan 190 parkeerplaatsen. Dat lijkt hem niet haalbaar in relatie tot andere richtlijnen en visies. Lex geeft toe: “Dit zijn ambities die we hebben. Het kan zijn dat dat niet gaat.”
En als er dan wordt geheid, wat gaat dat met de fundering van het Java-gebouw doen? Volgens Jan Thijs moet het zorgvuldig gebeuren en moet er door de aannemer, voorafgaand aan de bouw, eerst een nulmeting worden gedaan. Komt er een scheur dan is de aannemer daarvoor aansprakelijk en verzekerd.
Afronding
Tegen 21:00 uur loopt de bijeenkomst met de klankbordgroep tegen haar einde. Jan Thijs sluit af met de opmerking dat hij een goed beeld heeft gekregen van de bezorgdheden van de omwonenden. Hij somt op: de massa, parkeren, de afstand tussen het gebouw en Java/De Kuif, windmetingen, functie van de plint (geen horeca) en dat de plek juist rustig moet zijn. Qua programma vindt Jan Thijs kantoren een lastige, Wormer is geen Zuidas en hij is bang geen huurders te vinden die voldoende kunnen betalen. Een van de leden vult aan: “De werkplekken bij Saigon staan inderdaad leeg.” Wel zegt hij dat vanuit stedenbouwkundige optiek een plint die wat reuring creëert goed is; dan is er toezicht en wordt het geen doodse hoek.
Dan komt iemand met een idee, misschien kan een deel van gemeentehuis er komen. Of iets van een bibliotheek, huisarts, gezondheidscentrum of apotheek. Dat vindt Lex een goed idee, iets met een dagfunctie, omdat er meer parkeerplaatsen overdag beschikbaar zijn in tegenstelling tot ’s avonds. Met een steeds ouder wordende bevolking kan dit een goed concept zijn.
De avond wordt afgesloten met een vragen- en laatste opmerkingenrondje. Er zijn aanwezigen die blij zijn dat er de gelegenheid is gegeven om een open en eerlijk gesprek te voeren. Twee aanwezigen geven aan dat zij nog niet gerustgesteld zijn en benieuwd zijn naar hoe de stedenbouwkundige van de gemeente erin staat. Ze vinden het jammer dat ze niet op de hoogte zijn dat er blijkbaar een gesprek met de stedenbouwkundige heeft plaatsgevonden. Arnold Weijs, projectleider van de gemeente, licht toe: “Een eerste gesprek met de stedenbouwkundige heeft pas vanmiddag plaatsgevonden.”
Een klankbordgroeplid vindt dat de gemeente te traag is met het verstrekken van de documenten met betrekking tot het WOB-verzoek. “Er wordt niet of te laat gereageerd.” En het is niet duidelijk waar de omwonenden de online documenten kunnen vinden die op pagina 6 van de intentieverklaring worden genoemd. Arnold Weijs geeft aan dat de juridische afdeling van de gemeente 6 – 8 weken heeft in het verstrekken van een antwoord. Als er dan weer een discussie aanzwelt stelt Jan Thijs voor de stukken die er online te vinden zijn te delen met de klankbordgroep. De intentieverklaring wil de ontwikkelaar ook zeker delen. “En als dat op deze manier sneller gaat dan levert dit minder frustratie op. Het is ook niet dat er iets geheims instaat.”
Dan sluit Lex van Dop af: “We gaan ons best doen en zien jullie graag weer op dinsdag 2 november om 19:00 op dezelfde locatie.” Er wordt nog nagesproken over de schuimmaquette en foto’s gemaakt. Iemand roept nog na: “Als het hoogste punt aan de voorkant weg is dan is het al veel beter.”
Heeft u algemene vragen of opmerkingen over dit verslag? Mail deze naar veerdijkwormer@urban-fabric.nl
